Jリート投資商品の1例（19：23）
「JPXアカデミー」と「投資信託協会」との共催で、初心者向けの「Jリート」無料セミナーを開催していました。 Jリートのことは以前より、ちょっぴり興味があったのですが、中身を良く知りませんでしたので、今回、参加・勉強させて頂きました。
今回の「セミナー」と「J-REIT」について
本セミナーは、JPX主催で、講師は「JAPAN-REIT.COM」運営事務局アイビー総研㈱の「関大介」先生による「基礎知識の講座」から始まり
パネルディスカッションとして（8952）ジャパンリアルエステイト：須賀様、（8953）日本リテールファンド：荒木様、（8954）オリックス不動産：田中様 それぞれの資産運用会社のプロ目線から見たリートについてお話下さいました。
Jリートって何？
REIT（Real Estate Investment Trust）の略で、資産運用会社に不動産投資（運用）を信託する仕組みです。 株式のように上場されていて、売買可能で、少ない金額から始めることができます。 魅力の1つは、高い分配金利回りです。
なぜ？利回りが高い理由
「Jリート」は、利益の90％超を分配（配当）することで、法人税などの課税がされない仕組みとなっています。 良いか悪いかは別として、一般企業にある「のれん」や利益の内部留保が、ほとんどないシステムですので、配当利回りが高くなっている理由です。
銘柄の分類
REIT銘柄は60種類以上（2019年）ありますが、分類として特化型と複合型に分かれます。特化型には①オフィス ②住居（ヘルスケア） ③商業 ④ホテル ⑤物流 中心に特化して投資する銘柄。 複合型は、オフィス+住居+…などのように複数の用途を組み合わせた銘柄になります。
主なリスク
①上場投資商品ですので、業績が好調であっても、価格が変動、下落するリスクがあります、特に海外市場の混乱が大きい場合（リーマンショックなど）、大幅に価格が下落することもあるようです。
②債券と違い、物件売却損失などで、大幅に分配金が減少する可能性があります。また大口のテナント退去や、金利上昇により収益が減少する可能性があります
③地震など、災害のリスクがあり、多くの銘柄が首都圏中心のポートフォリオになっています。
感じたことを、メモ3つにまとめてみた
また、パネルディスカッションとして、資産運用会社3社のプロ目線から見た、現在のリート事情をお話下さいました。
① 2019年現在、調子が良い2つの理由
①日本のマイナス金利によるブースト ②米国の利下げ観測、長短期金利の具合より、海外投資家が流れてきている追い風
①と②の2つによって、Jリート市場が現在、好調の理由っぽいです。
② Jリートの特徴
個人の不動産投資さんにはできない、数億円規模の物件を所有できることや、都市部の多数の物件を所有でき、テナント分散効果も期待できます。 間接的ですが、プロの運用会社さんを通した賃料が収益の源になります。
分配金を出すことが目的のシステムになっており、利回りが高め。銘柄毎に決算期が分散でき、日本の上場投資ファンドであるため情報開示の透明性が高く得やすい
国内不動産なので、為替の変動を受けず、内需株としての側面もあります、インフレ対策にもなりそうです。
③ 分からないこと
分類（商業、都市部、郊外、物流）などなど、銘柄によって景気感度、テナント分散度、契約期間、資産規模などに特徴がでてきます。
リーマンショック後、価格が急落した経緯もあり、また消費税や、オリンピック、人口減少など、将来気になる所もありますので、銘柄選択には注意しなければと思いました。
（おまけ）情報収集リンク
日本取引所グループ・REIT公式ページ
https://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/issues/index.html
日本取引所グループ・Youtube紹介
https://www.youtube.com/channel/UCfNbjT9FQYo5Zo9OuAwpbrw
不動産投資情報ポータル
まとめ
会場は200人規模で、席がほぼ埋まっていましたので「Jリート」の関心の高さが伺えました。さっと見た感じ、年齢は50代以上の方が多かったです。セミナーの参加で分からなかった部分も理解できました。
今回記載させてもらった内容は、素人の僕がまとめたものですので、正確、妥当性は保証できません、もし投資を行う時は、自身の判断で行って下さい。
